פלאשנט עסקים יום חמישי,
14 בנובמבר 2024, 06:59 ממומן
עם ההחלטה על מכירת הדירה ועוד בטרם פרסום וחשיפה לשוק, חשוב לבצע הערכה של שווי הנכס והמחיר אשר ניתן יהיה לקבל בעבורו, בהתבסס על מספר כלים ובדיקות, ולא על השערות או על מחיר הדירה השכנה.
הערכה מדויקת של שווי הדירה בשילוב גורמים מקצועיים, תביא לתכנון ריאלי של העסקה כולה, לקביעת טווח מחיר לפרסום וטווח גמישות אפשרי למשא ומתן, תכנון נכון של מיסוי מקרקעין, ומיצוי שווי הנכס המבוסס הן על נתוני הדירה ומצבה, הן על מאפיינים סביבתיים, והן על השבחה עתידית צפויה, דוגמת הליכי תכנון ותכניות מתאר אשר עשויות להקפיץ באופן ניכר את שווי העסקה.
שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק חופשי שאינו מפוקח, ולמעשה בעל הנכס יוכל לקבוע כל סכום שיעלה על דעתו לבקש במסגרת מכירת הדירה. יחד עם זאת, השוק אינו פועל בוואקום, והערכת המחיר של הנכס תתבסס על מספר גורמים משפיעים, אותם צפויים לבחון גם הרוכשים הפוטנציאליים בבחינת העסקה:
הסביבה- סביבת הנכס היא גורם חשוב בקביעת מחירו, הן ברמת העיר/היישוב והן ברמת השכונה, עיר מרכזית אל מול פריפריה, קרבה למוקדי תעסוקה, מסחר, חינוך, בילוי ופנאי, מצב סוציואקונומי, נגישות ועוד.
מאפייני הבניין- בדירות המצויות בבניין משותף, קיימת חשיבות גדולה למאפייני המבנה כולו: גיל הבניין, נראות חיצונית, כמות דירות/דיירים, שטחים משותפים דוגמת לובי, מעלית, גינה משותפת.
מאפייני הדירה- מאפייני הדירה עצמה בהיבטים המתייחסים לגודל הדירה, מספר חדרים, חלוקה פנימית, קומה, תמונת נוף וכיווני אוויר, מרפסת, מצב הדירה: תשתיות ומערכות, מטבח, אמבטיות, ריצוף- שיפוצים ותחזוקה שבוצעו ועשויים להוות גורם השבחה.
שטחים חיצוניים מוצמדים- מלבד הדירה עצמה, המחיר עשוי לעלות במידה וקיימים שטחים נוספים המצויים מחוץ לדירה ומוצמדים בטאבו דוגמת חנייה פרטית ומחסן.
מצב השוק- שוק הנדל"ן מציג מגמות מחירים משתנות ודינמיות, הן ברמה הארצית והן ברמה האזורית. מחיר הנכס על כלל מאפייניו עשוי להשתנות בהתאם למגמות השוק בתקופה האמורה. תנאי השוק והמחירים יושפעו מגובה הריבית במשק, אינפלציה ומדדים, גובה השכר הממוצע במשק, התנהגות שוק ההון, משתנים פוליטיים וכלכליים.
ביקוש והיצע- הכלכלה כולה וענף הנדל"ן בכללותה מונע מתחשיבי ביקוש והיצע, על פי היקף הדירות והאפשרויות המוצעות, אל מול היקף דורשי הדירות בסביבה האמורה. תחרותיות שנוצרת סביב היצע נכסים קיים, תושפע ממחירי נכסים דומים באזור, תכונות ייחודיות או חסרונות של הנכס ביחס למתחרים.
דחיפות ומגבלות זמן- ככל שבעלי הנכס יציגו נכונות להחזיק בנכס, ללא לחץ כלכלי או אחר המחייב מכירה מהירה, ניתן יהיה לחתור למיצוי מחירו הריאלי ללא פשרות והורדת מחיר.
כיצד ניתן לבצע הערכת מחיר מדויקת ולקבוע את סכום המכירה הנדרש
בדיקה ריאלית של שווי הנכס ניתן לבצע באמצעות מספר כלים, דוגמת:
סקר שוק- בחינת פרסומי דירות דומות המוצעות למכירה בסביבת הנכס, בעיתונות מקומית, אתרי יד 2 ופרסומי מתווכים, וכן בדיקת עסקאות בהן נמכרו דירות בתקופת זמן בת כשנה לאחור. תיעוד ונתונים של עסקאות ניתן למצוא באתר רשות המיסים. חשוב לבצע השווה של מאפייני הדירה אל מול מאפייני הדירות שנמכרו ולהבין מהם ההבדלים שעשויים ליצור פער במחיר.
שמאי מקרקעין- הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין תבוסס על בדיקת הנכס עצמו, איכות הנכס והמאפיינים המבניים, שיפוצים והשבחה, ליקויי בנייה, רישומי הנכס והזכויות, הערות אזהרה ומגבלות בנייה, בחינת תב"ע והיבטי תכנון עתידיים.
מתווך נדל"ן- מתווך נדל"ן מקצועי בעל ניסיון והיכרות עם סביבת הנכס הוא למעשה שילוב בין סקר שוק ונתונים חי ודינמי, לבין היכרות עם סוגיות בירוקרטיות, השפעות של רישום וזכויות, היבטי תכנון ועוד. מתווך נדל"ן מנוסה אשר מכיר היטב הן את שוק הנדל"ן והן את הסביבה, יספק הערכת שווי מקצועית ומדויקת ככל הניתן.
חישוב מוקדם והערכה של שווי הנכס כמו גם ליווי מקצועי של מתווך נדל"ן מקומי, עשוי להביא לקידום מהיר של עסקת המכירה ולמיצוי המחיר האופטימלי והגבוה שניתן לקבל בגינה, למנוע התנהלות מייגעת מול רוכשים לא מתאימים, כמו גם לחיסכון בזמן ובעלויות מיסוי.
מה הכוונה בכלי רכב ממונעים לילדים?
כלי רכב ממונעים יכולים לעלות את הביטחון העצמי של הילדים שלנו ולאפשר להם להרגיש בטוחים יותר בעצמם וביכולות האישיות שלהם...
פלאשנט צרכנות | 31.1.2022| ממומן
גן אירועים בחדרה
מחפשים גן אירועים בחדרה? הגעתם בדיוק למקום הנכון! במדריך הקצר הבא נציג בפניכם את מה שצריך לדעת לפני שבוחרים גן אירועים בחדרה...
פלאשנט צרכנות | 9.5.2021
יתרונות הבישול על כיריים אינדוקציה
יש הרבה יתרונות לבישול על כיריים אינדוקציה, ואם אתם מתכננים לרכוש כיריים חדשות אבל תוהים אם כדאי לכם לעבור למכשיר זה או לא, הגעתם למקום הנכון...
פלאשנט צרכנות | 31.3.2021| ממומן
כך תוכלו להימנע מהצורך בביצוע הסרת כתמים ממזרון
זכרו שאתם לא רוצים לקום בבוקר שיש לכם אוכל על המיטה, ואתם לא רוצים להגיע למצב שבו תצטרכו לבצע הסרת כתמים ממזרון...
פלאשנט צרכנות | 10.3.2021| ממומן
תפוחי – מדוע אנשים בוחרים לקנות פירות וירקות במשקים פרטיים
לפני שנסביר מדוע יותר ויותר צרכנים בוחרים לרכוש מוצרים כמו פירות וירקות, דרך משקים פרטיים, חשוב להדגיש, שיש לאינטרנט תפקיד חשוב בכך...
השבוע התקיים במתחם הרוביז באצטדיון נתניה, ערב הוקרה לכל המתנדבים מהעמותות השונות. סגן ראש העיר, ים מאיר קרן, הממונה על תיק הרווחה הגיע לכבד ולומר דברי ברכה ושבח לכל העוסקים במלאכה. יישר כוח.
תערוכה חדשה: "וגר זאב עם כבש" –תערוכת יחיד לאמן איתן ארנון, במוזיאון היכל שלמה בירושלים. אוצרת התערוכה:מיכל סדן. ייעוץ אמנותי והפקה: לב קיפרמן. פתוחה עד לתאריך: 5.5.25. הצייר איתן ארנון, יליד ותושב קיבוץ בית זרע, מציג יצירה ריאליסטית-פואטית המתכתבת עם תולדות ההתיישבות, הזיכרון הקולקטיבי והאדמה הישראלית. בציוריו המונוכרומטיים הוא מתעד ברגישות את חיי החלוצים ונופי התקופה, תוך שילוב חפצים יומיומיים ליצירת קומפוזיציות מורכבות. ארנון בוחן את המציאות דרך עדשת הנוסטלגיה, ויוצר דיאלוג עשיר בין עבר להווה, בין חומר לדמיון. חפשו בפייסבוק:
Eitan Arnon Art.
סדרת רשת חדשה תעלה עם הזמרת ויוצרת התוכן פרידה עוזיאל שתארח זמרים ויוצרים. הסדרה עולה על ידי מותג האיפור מייבלין ניו יורק, והיא מצולמת תוך כדי נסיעה במונית צהובה, המעוצבת בסגנון המוניות בעיר ניו יורק. בשלב הראשון תעלה סדרה של ארבע פרקים, כשבכל פרק תארח עוזיאל זמר/יוצר מוביל, ביניהם: נועם קליינשטיין, ליהי טולדנו ושחר טבוך. איתם תיצור שיח פתוח ומרענן, שיעסוק בנושאים כמו: זוגיות, אהבות, אכזבות, קריירה, הצלחות, אופנה, איפור ומה שבניהם, לצד קטעי שירה ומוזיקה קצבית. מיני-סדרת הרשת החדשה שצפויה לעלות כבר במהלך חודשי אפריל- מאי, תשודר אחת לשבועיים בזירות הדיגיטל השונות והפרקים המלאים ניתנים לצפייה ביוטיוב.
