ישן כמו חדש: על התחדשות עירונית והערים בהן היא צפויה להתרחש בעתיד הקרוב
פלאשנט עסקים שבת,
9 בינואר 2021, 06:57
התחדשות עירונית לגמרי הופכת להיות הדבר החם הבא בעולם הבניה. מה היא מביאה עימה ואילו ערים צפויות לעבור אותה בקרוב? הנה כל מה שכדאי לכם לדעת
נראה כי בשנים האחרונות, מוסיפים תהליכי העיור בארץ לצבור תאוצה. הגידול באוכלוסייה לצד הביקוש הרב למגורים עירוניים, חייבו התפתחותה של בניה מואצת של דירות כמו גם מציאת פתרונות חכמים שיתאימו לתקופה הנוכחית.
עד לא מזמן, היה התכנון העירוני, לפחות למראית עין, לא חכם במיוחד שכן המצב בערים המרכזיות והגדולות מורכב מאוד מבחינת צפיפות ותשתיות ואם היה נמשך כפי שהיה – הוא היה מחמיר אף יותר. למרבה המזל, בעשור האחרון חל בארץ שינוי תפיסתי משמעותי בעניין במטרה להיערך לעתיד צפוף אך חכם בהרבה בערים ההולכות וגדלות, והחלו להיכנס פרויקטי בנייה חדשניים שמטרתם שדרוג ובנייה מחודשת במגוון ערים גדולות בארץ. בין הבולטים שבהם הוא פרוייקט ההתחדשות העירונית.
אז מהי התחדשות עירונית, מהם יתרונותיה, אילו ערים בישראל עתידות לעבור אותה בקרוב וכיצד היא צפויה לשנות את פניהן?
ביקוש בלי היצע
השכונות הותיקות בערים המרכזיות כבר מלאות לחלוטין, האוכלוסיה בהן ותיקה ומבוגרת יחסית, התשתיות והמשאבים בהן מכוונות בעיקר אליהן וישנם פחות בתי ספר ומרכזים קהילתיים לילדים. בעוד שחל צורך לחדש ולהכניס לשכונות הללו רוח צעירה יותר, ומאידך גם לשמור על צביונן ולא לבנות מגדלים מפוארים רבים המסתירים את קו השמיים, כמו גם להגן על התושבים הוותיקים, החלו בשנים האחרונות בתהליכי התחדשות עירונית. תהליכים אלו צפויים למעשה ליצור איזון בין כלל הדרישות, הביקושים והציפיות, והם פופולריים במיוחד בערים מרכזיות בארץ, במספר תכניות בנייה.
למה תמ"א
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית), הוא פיתרון נקודתי שתכנונו החל כבר לפני כשני עשורים אך יישומו מתקיים רק בעת האחרונה. הרעיון המרכזי העומד מאחורי תכנית זו הוא חיזוקם של מבנים ישנים מפני מפגעים פוטנציאליים דוגמת רעידות אדמה, ירי טילים ועוד, ועל פי רוב, מדובר במבנים בהן דירות קטנות, לעיתים גם ללא מרפסת או מקומות חניה באזור. גובהם אינו עולה על 3-4 קומות ולכאן נכנס המנוע העסקי שמאחורי פרוייקט תמ"א 38.
קבלן, יזם או חברת בנייה הזוכים במכרז על פרוייקט או מבנה מועד לתמ"א, יידרשו לשפץ את הבניין מן היסוד, להתקין בו את השירותים החסרים – דוגמת מעלית, חניון, לובי, חצר ודברים נוספים, על פי תקן הבניה הירוקה והעכשווית. נוסף על אלו, הזוכה בפרוייקט חייב לספק לבעלי הדירות הקיימים במבנה ערכים נוספים פרטניים כמו הרחבה של הדירה לפי תכנון, הוספת ממ"ד או איטום חדר והפיכתו לכזה, בניית מרפסת ושיפוץ מלא וכולל של הדירה.
בנוסף, על אותו זוכה לדאוג להלנתם ולדיורם של בעלי הדירות בין אם בשיכון בבית מלון או במציאת פיתרון אכלוס אחר לתקופת השיפוץ, והכל במימון מלא שלו. בתמורה לכך, אותו יזם מקבל את הזכות לבנות שתי קומות נוספות בכל מבנה כשכל הדירות בהן תהיינה בבעלותו והוא זכאי למכור אותן. זהו הליך מורכב שלוקח כמה שנים טובות אך אם הוא עובד ומבצע נכון – כולם מרוויחים ממנו.
התחדשות עירונית צילום: Shutterstock
פינוי בינוי שינוי
במקביל לתמ"א 38, קיים פתרון אורבני נוסף בעל פוטנציאל צמיחה ומענה יעיל לבעיה – פינוי בינוי. הרעיון שמאחורי התהליך הוא הריסתם המוחלטת של מבנים ישנים ששיפוצם אינו משתלם כלכלית או לא אפשרי כלל, והם אינם בטיחותיים דיה למגורים. במקומם מוקמים מבני מגורים חדשים על פי סטנדרט בנייה עדכני ובהתאם לאופי האיזור. המשמעות היא שיכולים להיבנות בניינים של 5-6 קומות המשתלבים עם בניינים נוספים בשכונה ומצד שני, יתכן וייבנו במקום מגדלים עם עשרות קומות שמכתיבים עתיד של בנייה לגובה בשכונה כולה. במקרים כאלו, בעליהן של הדירות הישנות במבנה שעתיד להיהרס מקבלים דירה חדשה, טובה ומרווחת יותר מהקודמת, ואליה כמובן מצטרפים מתקנים ותשתיות חדשות ויעילות כמו חניה, מעליות, כבישי גישה ומרחבים ציבוריים בהתאם לתקן.
יכולת זו של יצירת תמהיל בין רבי קומות לבניינים שאינם גבוהים במיוחד, מאפשרת ליצור עיר מאוזנת מבחינת יישובה, ניהול נכון של אוכלוסיות ושילוב קהילתי, כמו גם ניצול נכון של משאבים ותשתיות, ופיתוחם של כמה חדשים כאלו.
בקרוב אצלכם
ההתחדשות העירונית נתפסת כבר היום ככלי מוביל לשיפור פני העיר וכן לצמיחתה – הן הכלכלית והן מבחינת התושבים בה. בתל אביב, הרצופה במבנים ישנים ובאוכלוסייה ותיקה, חלה תנופה אדירה של פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי וכמעט בכל חלק בעיר ניתן לצפות בעבודות הרבות. גם ברמת גן, שכנתה הצמודה, ישנו פרוייקט בינוי בינוי מתקדם עם 228 יחידות דיור בשני מגדלים ומספר תהליכי תמ"א שמצויים אף הם בשלבים מתקדמים. בבת ים, הנהנית אף היא מתהליכי עיור מואצים יש למעלה מ-2,000 יח' דיור בשלבי בנייה שונים ובגבעת שמואל, כחלק מתוכנית בנייה של כ-2,000 יח' דיור – התחיל ממש לאחרונה תהליך פינוי בינוי של רחוב שלם, בו ייבנו 400 יחידות דיור.
ההתחדשות העירונית המביאה עימה חיות וחיוניות גם לערים אשר אינן ממוקמות במרכז הארץ בלבד כאשר אחת מהן היא בית שמש בה קיימות היום כ-1,200 יחידות המצויים בשלבי בניה מתקדמים, בתהליכי פינוי בינוי.
לקינוח
כעיר ותיקה שאינה מפסיקה להתחדש, חדרה לא נשארת מחוץ למעגל וצפויה לעבור אף היא תהליך של התחדשות עירונית. בשתי שכונות ישנות צפויים להיהרס 16 מבנים ישנים שבמקומם יקומו 12 מגדלי מגורים ובהם 1,360 יחידות דיור חדשות ויפות. לצד אלו, תקצה עיריית חדרה כ-2,000 מ"ר למלונאות, כמעט 10,000 מ"ר למסחר, ועוד 4,300 מ"ר של שטחי ציבור לטובת התושבים החדשים של חדרה ואלו הותיקים המבקשים לשדרג את רמת חייהם בעיר.
אם כן, התחדשות עירונית מוסיפה לצבור תאוצה בערים השונות ולספק מענה יעיל, חסכוני ופרקטי עבור רשויות רבות המעוניינות בשיפור מראה וביטחונם של בנייני המגורים בעיר. התחזית לתחום זה בעתיד הקרוב חיובית במיוחד ונראה שתהליכים אלו צפויים להגיע גם לאזורים נוספים ומרוחקים יותר בארץ. המשיכו להתעדכן.
סיורי עיר עולם ותיירות של עיריית תל אביב- יפו בחודש נובמבר: סיור יום הזיכרון ליצחק רבין ז"ל, סיור מוזיקלי "הימים היחפים של תל אביב", סיור בעקבות שביל היין בנחלת בנימין, סיור קולינרי בנווה שאנן, סיור על בתי קולנוע ביפו, סיור בנמל תל אביב וסיור לכבוד כ"ט בנובמבר על שביל העצמאות ועוד. פרטים נוספים ביישומון דיגיתל שלי ובאתר. תהנו!
טיב טעם למען החיילים: רשת טיב טעם ממשיכה להירתם למאמץ הלאומי והמלחמתי, במסגרת זו תקיים במהלך חודש נובמבר, ב- 47 מסניפיה ובאתר האונליין, מבצע לגיוס תרומות למען עמותת "המרכז לחיילים בודדים לזכרו של מייקל לוין" – המעניקה סיוע ותמיכה לחיילים בודדים. במסגרת פעילות זו, יציעו ללקוחות טיב טעם לתרום 10 שקלים בכל קניה. ניתן יהיה לתרום בכל סניפי הרשת ובאתר האונליין. הסכום שייאסף, יועבר כולו בסוף הפעילות, לטובת העמותה.
החל מה-3.11 בלעדי בעופר חדרה: מבצע משתלם מסגרתו מקבלים 50 ₪ הנחה בקנייה מעל -100 ₪! בחנויות המשתתפות במבצע וכולל כפל מבצעים! המבצע כולל מגוון רחב של מותגים מובילים מקטגוריות שונות, ביניהם: מותגי אופנה, כלי בית, מוצרי מטבח ובית, מוצרי קוסמטיקה, איפור, טיפוח, ספרים, תכשיטים, מוצרי חשמל, אופטיקה, ספורט ופנאי, הלבשה תחתונה, הנעלה, תיקים, משחקים ועוד. המבצע יתקיים עד ה- 7/11 .
קבלת הפנים המרגשת בהבימה: ילדיהם של נועה וניר ברנס ז"ל מקיבוץ אורטל, שנהרגו מפגיעה ישירה של רקטה ברכבם בגולן, הוזמנו לסיור מאחורי הקלעים של ההצגה ׳קזבלן׳ והתקבלו באהבה גדולה ולמפגש עם השחקנים איתי לוי וטל מוסרי. עידו בן 13.5, שירה בת 16 והילה בת 14 (בתם של ההורים המאמצים, הדודים – מירי וסימו) המשפחה ביקשה להודות להבימה על האירוח ואמרה: ״לזכרם של נועה וניר ברנס ז״ל שנהגו לחגוג את החיים ולשמוח כל יום מחדש".
